Q.임대차 보증금은 선순위로, 매수인의 대출을 후순위로 하는 특약을 맺는다면 괜찮나요?

A.사기를 치고 잠적해버렸다면 특약은 아무런 소용이 없습니다.

특약사항을 위반하고 손해를 입은 경우, 손해배상 청구를 해야 하는데 이미 작정하고 잠적하였다면
손해배상 청구를 해도 얻을 수 있는 실익이 없다고 보아야 합니다.

가장 우선적으로는 전입신고를 한 익일부터 대항력이 발생하는 주택임대차보호법의 개정이 시급하나,
이는 법률의 개정이 필요한 것이니 개인적으로 할 수 있는 방법부터 알려드리겠습니다.

첫 번째로, 잔금 전 미리 전입신고를 하고 확정일자를 받는 방법을 생각해보아야 합니다.

전입신고를 한 다음날부터 대항력이 발생하기에 전입신고를 한 당일날 근저당권이 설정된다면 후순위채권자가 되어
경매에서 보증금을 배당받기 어렵게 됩니다. 

또한 계약기간 중 전입신고를 빼달라는 집주인의 요구에 응해서도 안됩니다.

전입신고를 뺀 기간에 근저당이 설정되면 마찬가지로 후순위채권자가 되어 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수
있습니다.

두 번째로, 잔금 직전에 등기부등본을 반드시 열람해야만 합니다.

근저당권 설정, 소유권이전등기, 가압류, 가처분 등의 절차는 하루에 처리되지 않고 2-3일 정도의 기간이 소요됩니다.
따라서 근저당권 설정, 소유권이전등기, 가압류 등의 절차가 진행되고 있다면 등기부등본 상에 '신청사건처리중'이라는 문구가
적혀 있습니다. 따라서 잔금 직전에 반드시 등기부등본을 열람하여 무엇인가 진행되는 것이 없는지를 확인해야만 합니다.

전세 계약에서 사기 피해가 늘어나고 있는 이유는 전세 제도 그 자체에서 기인합니다.
부동산을 돌려주면, 보증금을 돌려받는다는 믿음 때문에 사기라 인식하지 못하여 피해자가 늘어나고 있는 실정입니다.
전세 제도에 대한 맹신보다는, 사회적 경각심이 필요한 때입니다.

출처 : 네이버 '부동산소송전문센터 부동산소송 TF' 블로그